汽车城出没：注意！

历时两年，规划占地近60亩的大明宫国际汽车城项目突然停滞了，如今，西安大明宫实业集团举着汽车城的牌子，站在岔道口，踌躇着，是向左还是向右？

文斌真的很忙，忙到三次电话采访都只能选在晚上进行，而电话那头，他的声音疲惫不堪。今年3月，他所在的公司通过竞标，成为西安大明宫实业集团的项目顾问，负责筹划大明宫国际汽车城项目。从前期准备、竞标、市场调研、后期策划……文斌及他的团队度过了无数个不眠的夜晚。然而，随着对西安汽车市场的逐步了解，文斌对这座“政府圈出的炼金厂”日愈不安。

政府领导下的产业突破

西安大明宫实业集团董事长、总裁席有良是西安商界的传奇人物，18年来，从建材城、家居城，再到购物广场，他在“帝王居”大明宫的周围，描绘着心中的繁华蓝图。进入2009年，席有良脑中形成了一幅更为大胆的、波澜壮阔的画卷。为了实现这一展望，西安大明宫实业集团把触角伸向了正处于旺势的汽车行业。

在做策划的三年时间里，文斌亲眼见证了西安商业地产的跌宕起伏，而房地产是其中变动最大的一块。“大明宫做建材家居已经做得很好了，可是房地产的高度发展期已经过去了，和房地产紧密相连的家居自然会受到影响，你也知道建材家居技术难度比较低，产业链短，能够产生附加值的部分比较少，像红星美凯龙、居然之家这些大型家居集团都在寻找新的突破口。”文斌说，“这是大势所趋。”

为了开拓领域，2009年，西安大明宫实业集团成立了专门负责汽车项目的友锋置业公司。与此同时，在了解到其他城市成功的汽车城案例后，西安政府对于汽车城的热情也完全燃烧了起来。《零售不动产》杂志的主编郭歆晔2000年进入商业地产研究领域，他分析道：“建设汽车城有政绩的作用，有增加税收的作用，有解决就业的作用。地方的政府肯定支持。”

2009年底，双方一拍即合。政府把西安大明宫区域进行了统一规划、设计，并把由一个村庄、一个石材市场改建来的近60亩土地廉价“租借”给西安大明宫实业集团开发汽车城项目。文斌强调：“这是政府意指下的行为。”用他的话来说，“这一次‘圈地运动’理论上是政府与开发商的双赢运动。”

其实，大明宫的情况并不是特例，随着二三线城市进入汽车业大发展阶段，零售、房地产等其他行业中希望借此机会涉足汽车领域的集团，均看中了这一大背景下的产业空缺，并在各地政府的“意指”下投入到汽车城的第二次“圈地运动”中。

这是一块宏伟蓝图

在看过文斌为大明宫汽车城项目做的市场调研报告后，本刊记者发现，规划占地近60亩、建筑面积约20万平方米的大明宫国际汽车城项目仅仅只是西安汽车业宏伟蓝图中的一部分。西安汽车城的建设和发展大有狼烟四起的“战国”之势。

目前西安已经有三桥、泛想、五龙三家汽车城，同时还包括高新附近分散的4S店集群、尚勤路汽车装潢品街、海纳汽配城，以及位于未央区的汇能市场。面对如此庞大的销售市场，在未来几年内，西安市依然有包括大明宫国际汽车城在内的4家汽车城项目即将上马。

与大明宫距离最远的，是位于城北灞桥区的广汇汽车城，这个项目占地387亩，总投资达到80亿元。主办方预计，项目建成后年销售收入将达120亿元人民币，年利润约9亿元。其次是地处西安南郊的鱼化汽车工业园，这一项目整体占地280亩左右，总投资预定为6亿元。据有关负责人王先生透露，该项目计划引进20家高端品牌4S店入驻。

而地处东三环与陇海铁路交汇处的浐灞汽车4S店集群，与大明宫国际汽车城项目一样，属于“政府意指下的行为”。文斌无奈地表示，这项占地550亩的项目将与大明宫国际汽车城形成贴身肉搏的竞争状态，因为“两地相距不足5公里，车行时间最多15分钟。”

“这种规划方式是否合理？”当本刊记者把同样的问题好奇地抛给现任东风南方莞太专营店总经理樊明辉与西安市东风悦达起亚的二级经销商卢先生时，却听到了完全不同的观点。

“不理性。”2003年进入汽车销售行业的樊明辉这样回答，“行业内有条不成文的规定，厂家在为同品牌4S店选址时，中档车以下的距离不少于5公里，奔驰、宝马以上档次的豪华车不少于8公里。两家汽车城离得太近，招商一定会受到影响。”然而，卢先生则用前些年手机普及之势，来形容汽车城的发展势头，“正常。我们无法想象手机可以强大到取代座机的地步，现在的汽车城也是一样。这叫刚需。”他在《大明宫汽车城项目市场调查表》的“是否考虑进驻”一栏中，填写的是“可以考虑”。

前者以专营店总经理的身份怀疑汽车城的赢利点，后者则从西安市场的需求量来肯定该项目的可行性。

“无限期”搁置

其实樊明辉与卢先生截然不同的观点，正是大明宫汽车城项目被搁置的主要原因。

两年之前，在建材、装饰材料、家居产品流通等行业处于西北领军位置的西安大明宫实业集团，开始寻找汽车销售领域的入口。从“拿地”、制定项目，到联络政府关系、融资，再到与合作伙伴北京亚运村汽车交易市场的负责人商讨运营模式，大明宫国际汽车城项目足足准备了两年。

但是，直到今天，友锋置业公司内部依然在为到底是做4S店集群，还是引进两级经销商而争论不止。如果做4S店集群，那么，无论是招商还是运营，大明宫国际汽车城都会与拟建15家汽车销售4S专营店的浐灞汽车4S店集群发生惨烈斗争。若是引进二级经销商，汽车城的车型种类、品质定位势必受到影响。由于“汽车流通行业错综复杂的利益关系让发展商很难在业态上做出抉择”，原定8月8号，与合作方北京亚运村汽车交易市场负责人的会面，一直拖到现在。

“燃烧的热情被这盆‘现实’的水浇熄了。”这一点文斌深有感触。他和他的团队已经连续两三个礼拜，每天只睡三四个小时。“如今可以好好地睡一觉了。”不知道满腔热血的西安政府是否感受到了开发商们的无奈，面对竞争激烈、重复建设、同质化经营等诸多问题，“政府意指下的行为”与市场导向出现了严重分歧。

其实，西安汽车主题商业地产存在的问题只是全国大市场的一个缩影，许多城市的汽车类项目都在政府的“热切期盼”下如火如荼地进行着。

据业内资深记者透露，湖北某地级市如今已有大大小小30多家4S店，而政府规划在未来4年内达到100家以上。目前，该市的汽车年销售量为1.1万台，以此推算，4年后只有达到3万辆以上的年销售量才能保证每家4S店的销量不会下滑，不然将有一大批4S店面临“空转”。但是，问题出现了，谁能保证2010年人均GDP仅为2.55万元的一个城市，4年后，销售业绩翻两个跟斗以上？

翻开文斌的调研记录，上面清楚地写着，“加上原有的3家汽车城，未来西安市场会有7个大型汽车城。”但是，拥有现成资源的开发商毕竟是少数，在这7家汽车城中，将有一多半面临招商与运营风险，能够在这场二三线城市“圈地运动”的浪潮中做到“一手走地产，一手走汽车，两手抓两手都要硬”的开发商实则凤毛麟角。西安到底有没有这么大的市场？只有时间才能说明一切。